Wohnraummietrecht

Trautes Heim, Recht muss sein!

Wohnen ist zwar nicht alles, aber alles ist nichts ohne ein sicheres Dach über dem Kopf. Wer erst einmal vor die Tür gesetzt worden ist, verliert schnell den Boden unter den Füßen. Aber keine Angst: Als Mieter haben Sie zwar Pflichten, aber auch weitreichende Rechte, insbesondere einen umfassenden gesetzlichen Kündigungsschutz.

In allen mietrechtlichen Fragen sind wir der richtige Gesprächspartner. Die anwaltliche Beratung ist, anders als bei Interessenverbänden, nicht mit dem Nachteil einer unter Umständen mehrjährigen Pflichtmitgliedschaft verbunden. Eine Anwältin oder ein Anwalt prüft Ihren individuellen Fall umfassend, schätzt Ihre Erfolgsaussichten ein und nimmt ausschließlich Ihre Interessen wahr.

Dies setzt aber voraus, dass Sie uns rechtzeitig konsultieren und nicht erst, wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist.

Mietvertrag: Zählt der Handschlag?

Mündliche Mietverträge? Durchaus erlaubt. Es gilt dann das Gesetz und damit in aller Regel eine sehr mieterfreundliche Rechtslage. Üblich sind aber Formularmietverträge (Musterverträge). Ungelesen sollten Sie einen Mietvertrag natürlich nie unterschreiben. Am sichersten ist es, ihn vorher von Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt auf Herz und Nieren prüfen zu lassen. Wir greifen ein, wenn der Vermieter unberechtigte Änderungen zu Ihrem Nachteil vornimmt.

Mietkaution als Sicherheit

Diese Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis durch den Vermieter sind üblicherweise drei Monatskaltmieten. Die Kaution kann in unterschiedlicher Art und Weise erbracht werden. Meist ist die Art der Erbringung der Mietkaution nicht der Streitpunkt zwischen den Parteien, sondern die Streitigkeiten beginnen mit der Frage,

• aus welchen Gründen kann der Vermieter auf die Kaution zugreifen oder
• ab wann hat der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution.

Grundsätzlich besteht eine angemessene Prüffrist des Vermieters auf Prüfung hinsichtlich bestehender Forderungen gegen den Mieter. Der Bundesgerichtshof hält sechs Monate für angemessen. Diese Zeit kann länger oder auch kürzer sein.

Der Vermieter hat durchaus auch ein Recht auf Einbehalt eines gewissen Teilbetrages aufgrund einer zu erwartenden Nachzahlung aus der noch offenen Betriebskostenabrechnung. Hier kommt es grundsätzlich immer auf die Konstellation im Einzelfall an. Wir prüfen konkret ihren Einzelfall und teilen Ihnen Ihre Ansprüche mit.

Immer mehr zahlen und kein Ende?

Verstehen Sie beim Punkt Mieterhöhungen nur noch Bahnhof? Der Vermieter kann zwar die Miete auf ein ortsübliches Niveau anheben oder die Kosten für Modernisierungen teilweise an den Mieter weitergeben. Er muss sich dabei aber an ein bestimmtes, gesetzlich zwingend vorgeschriebenes Verfahren halten und darf die Miete nur in begrenztem Umfang erhöhen. Wie man in Ihrem konkreten Fall unberechtigte Mieterhöhungen abwehrt – das weiß Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt.

Nebenkosten – die zweite Miete?

Die Nebenkosten sind in den letzten Jahren ständig gestiegen und die jährliche Abrechnung gleicht immer mehr einem undurchdringlichen Dschungel. Einen Anwalt einschalten spart bares Geld. Wir helfen Ihnen individuell zu klären, welche Beträge zu Recht von Ihnen verlangt werden, gegen welche Positionen Sie sich mit Erfolg zur Wehr setzen können und welche Ansprüche Sie anmelden können, wenn der Vermieter nicht oder verspätet abrechnet.

Untervermietung verboten?

Eine Untervermietung setzt die Erlaubnis des Vermieters voraus. Diese kann er aber nur aus wichtigem Grund verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das eindeutig zu formulieren ist zwar keine Hexerei, aber eine Sache für den Anwalt. Das Aufnehmen Ihres Lebenspartners in die Wohnung ist zum Beispiel noch lange kein Grund für eine Kündigung.

Mietminderung – die Höhe macht den Unterschied

Wenn sich an dem angemieteten Wohnraum etwas verändert und dieses üblicherweise zum Negativen (z. B. es tritt Schimmel auf oder die Heizung ist defekt usw.), dann sehen sich viele Mieter veranlasst die Miete zu mindern. Diese Minderung sollte jedoch vorsorglich stets mit einer Mängelanzeige bei dem Vermieter verbunden sein.

Darüber hinaus ist überaus entscheidend, in welcher Höhe die Minderung angesetzt wird. Und: nicht jeder Mangel rechtfertigt eine Minderung der Miete. Für diese Bewertung muss konkret am Einzelfall die Gebrauchsbeeinträchtigung und gegebenenfalls die vertraglichen Absprachen zwischen den Parteien geprüft werden. Die Heranziehung von „Minderungstabellen“ ist zur ersten Orientierung durchaus sinnvoll. Jedoch stehen hinter den jeweiligen Prozenten immer Einzelfälle, sodass der konkrete Fall anders zu bewerten sein kann.

Hier setzt unsere Arbeit an. Wir prüfen für Sie konkret an ihrem Einzelfall, ob die von Ihnen beschriebene Beeinträchtigung einen Mietmangel darstellt, welcher prozentuale Anspruch auf Mietminderung besteht und setzen diesen gegenüber ihren Vermieter durch.

Renovierung – müssen Sie wirklich ran?

Schon seit Jahrzehnten ist es üblich, im Mietvertrag Renovierungspflichten auf den Mieter zu übertragen. Doch nicht jede derartige Schönheitsreparaturklausel ist wirksam. Gerade in letzter Zeit hat die Rechtsprechung viele dieser vertraglichen Regelungen beanstandet.

Angesichts der kaum mehr zu überblickenden Urteile zu diesem Thema ist anwaltlicher Rat gefragt. Wir zeigen Ihnen auf, wozu Sie bei einer wirksamen Renovierungsregelung verpflichtet sind und wozu nicht. Sie wollen schließlich nicht viel Zeit und Geld investieren, wenn Sie gar nicht renovieren müssen.

Schicksalsschlag Kündigung?

Keinesfalls: Das Gesetz bietet einen zwingenden und umfassenden Kündigungsschutz im Wohnraummietrecht. Der Vermieter muss Fristen und Formalien einhalten, also schriftlich kündigen und ausführlich seine Kündigungsgründe nennen. Nur bestimmte Gründe sind als berechtigte Interessen des Vermieters an einer Kündigung anerkannt (Stichwort: Eigenbedarf).

Selbst wenn alle diese Voraussetzungen vorliegen, können Sie einer Kündigung immer noch widersprechen, wenn diese für Sie bzw. Ihre Familien- und Haushaltsangehörigen eine Härte bedeutet, die sich trotz der berechtigten Interessen des Vermieters nicht begründen lässt. Aber das sind nur einige Möglichkeiten, wie Sie – von Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt beraten – eine ungerechtfertigte Kündigung abwehren können.